주택 담보 대출은 많은 사람들이 내 집 마련이나 자금 운용을 위해 활용하는 금융 상품입니다. 하지만 대출 한도와 DSR(총부채원리금상환비율)은 대출 가능 금액과 조건을 결정하는 중요한 요소입니다. 이번 글에서는 주택 담보 대출의 개념부터 DSR 계산하는 방식부터 대출 한도에 영향을 미치는 요인까지 살펴보겠습니다.
목차
주택 담보 대출이란?
주택 담보 대출은 본인의 집이나 구매 예정 주택을 담보로 설정하고 필요한 자금을 대출받는 금융 상품입니다. 주택을 담보로 하기 때문에 일반적인 대출에 비해서 금리가 비교적 낮고, 장기 상환이 가능하기 때문에 주택을 구입하는 대부분의 사람들이 주택 담보 대출 상품을 이용합니다. 저금리 주택담보 대출부터 모든 은행의 상품을 한번에 조회 가능한 곳도 있으니 확인해보시기 바랍니다.
주택 담보 대출 한도 DSR(총부채원리금상환비율)이란?
DSR은 대출자의 소득 대비 부채 상환 능력을 평가하는 지표로, 대출 심사에서 핵심적인 역할을 합니다. 오래전에는 없었던 금융 제도 이지만, 과거 집을 담보로 대출을 실행할때 보통 70~80%까지 소득 무관 대출을 실행했었습니다. 그때의 과도한 대출로 인한 문제를 줄이기 위해 시작된 금융 제도 입니다. 간단히 말하면, 연소득 중 대출 상환에 얼마나 많은 비율이 사용되는지를 나타냅니다.
DSR 계산 공식
DSR = (연간 총 대출 원리금 상환액 ÷ 연소득) × 100
예를 들어, 연소득이 5천만 원이고, 연간 대출 원리금 상환액이 1천만 원이라면, DSR은 20%로 계산됩니다. 즉, DSR이 낮을수록 대출 한도가 높아지고, DSR이 높을수록 대출 한도가 줄어든다고 이해하면 됩니다. 대출 실행전 DSR 을 확인해보시기 바랍니다.
주택 담보 대출 한도와 DSR의 관계
1. DSR 기준이 한도를 좌우한다
DSR이 높을수록 대출 가능 금액이 줄어듭니다. 예를 들어, 정부에서 DSR 40% 규제를 적용하면, 연소득의 40%를 초과하는 대출은 받을 수 없습니다. DSR 정책의 시작으로 인해 부동산을 구매하기가 쉽지 않아졌고, 이로 인해 주택가격이 상승하게 되는 현상이 발생했습니다.
2. 기존 대출과의 상관성
주택 담보 대출 한도는 기존 대출 금액과도 밀접한 관련이 있습니다. 신용 대출, 자동차 대출 등 모든 부채가 DSR 계산에 포함됩니다. 따라서, 기존에 크고 작은 금융권 부채가 많을 경우에는 주택 담보 대출시 DSR 퍼센티지에 모두 적용되기에 한도가 줄어들 수 밖에 없습니다.
3. 소득에 따른 차등 적용
고소득자는 더 높은 한도를 받을 가능성이 있지만, 저소득자는 제한이 클 수 있습니다. 당연히, 같은 대출을 보유한 고소득자와 저소득자가 있다고 가정했을때, 소득 대비 부채 상환에 대한 비율이 큰 차이가 있기에, 소득이 높을수록 DSR에서 자유롭다고 할 수 있습니다.
주택 담보 대출 한도에 영향을 미치는 요인
1. 담보물 가치
대출 가능 금액은 담보물의 감정가에 따라 결정됩니다. 일반적으로 감정가의 70~80%까지 대출 가능합니다. 하지만 10억원의 아파트를 구매한다고 했을때 70~80%까지 담보 대출이 나오는것은 맞지만, 본인의 소득에 따른 DSR까지 적용 되기에 10억의 70~80%인 7~8억을 왠만한 소득으로는 받을 수 없습니다. 이전과 다르게 단순 담보물의 가치만을 가지고 주택을 매수 하기에는 계산 해야할 사항이 많습니다.
2. 대출자의 소득
소득이 높을수록 더 많은 대출을 받을 수 있습니다. 정규직 여부, 근속 기간, 소득 증빙 자료가 심사에 중요한 역할을 합니다. 소득이 높은것이 무조건 적으로 좋습니다. 따라서, 소득대비 현 부채 비율에 대한 상태를 잘 확인하셔서 대출을 알아 보시기 바랍니다. 현재 나의 소득 금액을 간편하게 확인하시고 대출계획에 대한 준비를 하시기 바랍니다.
3. 신용 점수
신용 점수가 높을수록 대출 금리가 낮아지고, 상환 조건도 유리하게 설정됩니다. 신용점수가 대출 실행에 있어서 100% 영향을 주는것은 아니지만, 부채 상환에 따른 모든 채무 상태가 신용점수로 반영되기 때문에 신용점수 관리도 중요하다고 할 수 있습니다. 하지만 카카오뱅크나 토스뱅크를 이용해 신용 점수를 실시간으로 올릴 수 있는 방법도 있으니 참고 하시기 바랍니다.
4. 금리와 상환 조건
고정 금리와 변동 금리 중 어떤 방식을 선택하느냐에 따라 대출 한도가 달라질 수 있습니다. 상환 기간이 길수록 월 상환액이 낮아져 DSR에 유리합니다. 주택을 담보로 대출을 실행할때 30년 상환과 40년 상환에 따라 월 납입이 달라진다는 의미입니다. 그렇기에 당연히 상환기간이 길수록 한도가 늘어나게 됩니다.
DSR 규제의 주요 내용
1. 정부의 규제 강화
2021년 이후, 금융당국은 DSR 규제를 단계적으로 강화하며 대출 과다를 억제하고 있습니다. 과도한 대출에 대한 제재 정책이지만 현 부동산 실태를 보면 실수요자들에게도 안좋은 영향을 미치고 있습니다.
- 1금융권: DSR 40%
- 2금융권: DSR 50%
2. 규제 예외
일부 서민금융상품이나 정책 대출의 경우, DSR 규제가 완화되거나 면제될 수 있습니다. 하지만 최대 한도면에서 적기 때문에 큰 금액을 대출하고자 할때는 해당되지 않는다고 이해하면 됩니다. 서민금융 상품을 이용해 대출을 한도를 알아보고 싶다면 아래 서민금융진흥원 사이트에 방문해 간편하게 비대면 조회 해보시기 바랍니다.
효율적인 주택 담보 대출 활용법
1. DSR 관리하기
대출을 받기 전, 자신의 DSR을 미리 계산하고 계획을 세우세요. 기존 대출을 조정하거나 상환하면 DSR 개선에 도움이 됩니다. 현재의 DSR 상태와 상환 만기시점의 DSR 을 계산하여 앞으로의 투자나 주택 구입시 담보 대출 이용을 위해 미리 계획하기 바랍니다.
2. 담보물 감정가 최대화
주택 감정가가 높아질수록 대출 한도가 늘어나므로, 정확한 감정을 받을 수 있는 전문가를 활용하시기 바랍니다.
3. 금리 비교
여러 금융기관의 금리를 비교해 가장 유리한 조건을 찾는 것이 중요합니다. 요즘 대출 비교 어플리케이션등 수많은 회사들을 통해 비교가 가능하니, 사전에 여러 금융 상품들을 알아보고, 상담받아 결정하기 바랍니다. 아래 은행연합회 사이트 통해 국내 모든 은행사의 금리를 간편하게 조회해보시기 바랍니다.
4. 장기 계획 세우기
상환 계획을 장기적으로 세우면 재정적 부담을 줄이고, 대출 이자도 절약할 수 있습니다. 부동산은 평생 내가 갚아야 할 금액이라는 마음으로 매입한다면 삶이 고통스러울 수 있습니다. 일정 기간 후 매도를 통해 차익을 실현해 재투자를 하는등의 방향으로 선택하시기 바랍니다. 따라서, 장기 상환으로 계획을 세우면 월 상환 비용이 단기에 비해 적기 때문에, 투자에 대한 시간 확보에 용이 합니다.
주의사항
- 무리한 대출은 금물: 상환 능력을 초과하는 대출은 재정적 위기를 초래할 수 있습니다.
- 금리 변동 주의: 변동 금리 상품은 금리가 상승할 경우 상환 부담이 커질 수 있습니다. 변동금리와 고정금리의 장점, 단점을 확인하여 당시 나에게 맞는 상품을 선택하는 것이 중요합니다.
- 충분한 비교 검토: 여러 금융기관의 조건을 꼼꼼히 비교해 자신에게 맞는 대출 상품에 대해 충분한 상담을 진행받고 결정하기 바랍니다.
결론
주택 담보 대출과 DSR은 내 집 마련이나 자산 관리를 위한 중요한 금융 도구입니다. 하지만 대출 한도와 상환 능력을 명확히 이해하고, 체계적인 계획을 세워야 합니다. 금융 전문가의 조언을 참고하면서 신중하게 접근하는 것이 중요합니다. 가능하다면 주택 담보 대출 상환 기간을 최대로 설정하는 것이 좋습니다.
FAQ
Q1. DSR 계산 시 어떤 부채가 포함되나요?
A1. 주택 담보 대출, 신용 대출, 카드 대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 소액 대출 등 모든 대출이 포함됩니다.
Q2. DSR이 40%를 초과하면 대출이 불가능한가요?
A2. 대부분의 경우 불가능하지만, 정책 상품은 예외가 적용될 수 있습니다. 보통은 2금융권에서 가능한 상품이 있습니다.
Q3. 주택 담보 대출을 받을 때 소득 증빙이 필요한가요?
A3. 네, 정확한 소득 증빙은 대출 심사에서 필수적입니다. 소득증빙이 없으면 대출 심사가 불가합니다. 소득이 없는 무직자일 경우에는 무직자 대출관련 상품을 이용해야 합니다.
Q4. DSR이 낮으면 대출 금리가 낮아지나요?
A4. 직접적인 영향은 없지만, 상환 능력이 높다고 평가받아 유리한 조건을 받을 가능성이 높아집니다. 금리가 낮아질 수 있으나, DSR이 높고 낮음이 금리를 정하는 절대적인 지표가 되지는 않습니다.
Q5. 변동 금리와 고정 금리 중 무엇이 유리한가요?
A5. 금리 상승이 예상되면 고정 금리가, 금리 하락이 예상되면 변동 금리가 유리합니다. 대출 실행당시의 국내 및 세계 정세를 잘 파악해서 결정해야 합니다.