아파트 담보 대출 한도: 한눈에 정리! 얼마까지 가능할까?

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아파트 담보 대출 한도란?

아파트 담보 대출을 받으려면 가장 궁금한 것은 바로 ‘한도’일 겁니다. 원하는 아파트를 매수하려고 할때 한도가 부족해 진행을 할 수 없었던 기억들은 누구나 있었을겁니다. 저도 마찬가지 인데요. 이처럼 아파트 담보 대출에서는 한도가 얼마나 중요한지를 알 수 있습니다. 내가 원하는 금액을 다 받을 수 있는지, 얼마나 빌릴 수 있는지가 대출의 핵심이니까요. 한도는 여러 가지 요인에 따라 달라지는데, 도대체 은행에서 어떤 기준으로 대출 한도를 정하는지 알아보고, 한도를 높이는 방법까지 쉽게 알려드립니다. 아래 내용을 확인하시고 아파트 담보 대출을 높은 한도로 승인받는데 도움되시길 바랍니다.

아파트 담보 대출 한도를 결정하는 주요 요소

1. LTV(담보인정비율) – 최대 몇 %까지 대출 가능할까?

LTV(Loan To Value)는 담보 가치 대비 대출 가능 금액의 비율을 의미합니다. 가장 중요한 요소 인데요. 매수하려는 아파트의 LTV가 낮을 경우에는 대출한도가 낮기 때문에 현금자산으로 부족한 금액을 감당 할수 없다면 투자가 불가능합니다. 규제 지역의 경우 LTV가 낮기 때문에 아파트 담보대출을 알아보기전, 반드시 해당 주택의 규제여부를 확인해야 합니다.

투기지역·투기과열지구: 최대 40% (투기지역과 투기과열지구를 확인하시고 싶다면 아래 링크를 클릭하시기 바랍니다.

투기지역, 투기과열지구 지정, 해제 최신 현황 바로가기

조정대상지역: 최대 50%
비규제지역: 최대 70%

예를 들어, 시가 5억 원짜리 아파트를 담보로 대출받는다면, 비규제지역에서는 최대 3억 5천만 원까지 가능하지만, 투기지역에서는 2억 원까지만 가능합니다. 따라서, 앞서 말한것과 같이 현금 자산이 있는경우에만 규제 지역 투자를 고려하는것을 추천드립니다.

2. DTI(총부채상환비율) – 소득에 따라 제한된다!

DTI(Debt To Income)는 연소득 대비 대출 원리금 상환액의 비율을 뜻합니다. 즉, 내가 버는 돈에 비해 대출금 상환이 부담되지 않는지를 따지는 기준이됩니다. DTI가 높을수록 대출 한도는 줄어들고 DTI가 낮을수록 대출한도가 높아진다고 이해하면 됩니다.

일반적으로 40% 내외로 적용되며, 현재 다주택자는 더욱 강화됩니다.
예를 들어 연소득이 5천만 원이라면, 연간 대출 원리금 상환액이 2천만 원(40%)을 넘지 않아야 합니다.

DTI가 높을 경우 아파트 담보 대출인정비율은 LTV가 높더라도, 대출 실행가능한 한도가 줄어들게 됩니다. 따라서, 아파트 담보대출 한도가 아무리 높더라도, 개인 DTI가 높다면 대출 한도는 줄어들기 때문에, 현재 자신의 DTI를 정확히 확인하고, 대출 계획을 수립하는것을 추천드립니다.

인터넷 검색을 통해 간단히 DTI를 계산해볼 수 있으니, 대출을 알아보기전 이것부터 확인해보시는것이 좋습니다.

3. DSR(총부채원리금상환비율) – 전체 대출을 고려한 규제

DTI가 주택담보대출만 따진다면, DSR(Debt Service Ratio)은 모든 금융권 대출을 포함해 계산합니다. 따라서, 앞서 설명한 DTI처럼 DSR이 낮다면 한도는 더욱 줄어들게 됩니다. 기존에는 DTI와 DSR 없이 LTV로 아파트 담보 대출을 실행했다면, 현재는 은행에서 이 두가지 비율을 모두 적용하고 있으니, 반드시 우선 확인 후 대출을 알아보는 것을 순서로 해야 합니다. 아래 DSR 계산기를 통해 위에 DTI와 함께 미리 계산해보시기 바랍니다.

1금융권에서는 DSR 40% 이하 적용
2금융권은 DSR 50% 이하 적용

즉, 다른 대출이 많다면 아파트 담보 대출 한도가 줄어들 수 있습니다. 금융사의 모든 대출 항목들이 포함되기 때문에 카카오뱅크 신용확인을 통해서 모든 대출 현황을 확인해보시기 바랍니다.

4. 개인 신용등급 – 신용이 좋을수록 한도 증가!

신용등급이 높으면 대출 한도가 늘어나고, 금리도 낮아지는 효과가 있습니다.

신용점수 800점 이상: 한도 최대로 가능
신용점수 600점 이하: 대출 한도 축소, 금리 상승 가능성이 있습니다.

그러니 대출 전에 신용점수를 관리하는 것도 중요합니다. 카카오뱅크 신용확인 링크를통해 실시간 신용점수를 올리는 방법이 있습니다. 간단한 클릭으로 신용점수를 실시간에 올릴 수 있으니 대출 실행전 반드시 확인해보시기 바랍니다. (페이지 중간정도 확인)

아파트 담보 대출 한도 계산법

아파트 담보 대출 한도를 쉽게 계산하는 방법을 알아보겠습니다.

LTV 적용: 내 아파트의 시세에 LTV 비율을 곱하면 됩니다.
DTI/DSR 적용: 내 연소득을 기준으로 상환 가능한 금액을 확인하시기 바랍니다.
신용등급 반영: 대출 한도와 금리에 영향을 미치니 사전에 상향하는것이 필수입니다.

예를 들어, 시세 6억 원짜리 아파트를 보유한 A씨(연소득 6천만 원, 신용등급 800점 이상)가 대출을 받는다고 가정하여 계산하겠습니다.

LTV 50% 적용 (조정대상지역) → 최대 3억 원 가능
DTI 40% 적용 (연소득 6천만 원) → 연간 2천4백만 원 이내 원리금 상환 가능
DSR 40% 적용 (다른 대출 고려) → 기존 대출이 있다면 대출 한도 감소

최종적으로, A씨가 받을 수 있는 대출 한도는 2.5억~3억 원 선이 될 수 있습니다. 아파트 담보로만 보면 최대 3억이지만 최대 3억을 다 받기 위해서는 기대출을 줄이거나, 소득을 올리는 방법밖에 없습니다.

내가 매수하려고 하는 아파트를 대상으로 직접계산 해보고 싶다면 아래 몇가지 항목을 기입후 간편히 계산해보시고 참고하시기 바랍니다.

대출 한도를 높이는 방법

1. 배우자 소득 합산 (공동 명의 활용)

맞벌이 부부라면 배우자의 소득을 합산해 DTI/DSR 기준을 완화할 수 있어요. 결혼한 가정이라면, 부부 합산은 아파트 담보 대출에 유리할 수 밖에 없습니다.

2. 기존 부채 정리

기존에 가지고 있는 신용대출, 카드론 등을 줄이면 DSR이 개선돼 대출 한도가 늘어날 수 있습니다. 기대출을 상환하고 신용점수와 기대출 상환내역이 대출 정보에서 정리되기까지는 3~4주 정도 소요되니, 사전에 정리하는것이 좋습니다.

3. 신용점수 관리

연체 없이 꾸준히 신용카드 사용하고, 불필요한 대출을 정리하면 신용점수가 올라가요. 신용점수는 대출에 중요한 영향을 주기 때문에, 소액이라도 연체없이 관리하길 바랍니다.

신용점수 상향하는 방법 및 관리에 대한 정보가 궁금하시면 KB 캐피탈 사이트를 이용해 정보를 확인해보시기 바랍니다.

아파트 담보 대출 한도 FAQ

Q1. 세대원 명의로 대출받으면 한도가 늘어나나요?
A1. 아니요. 세대원이 다 같은 주소에 거주하면 합산해서 DSR이 적용됩니다. 가족은 모두 한팀으로 보고 있습니다.

Q2. 아파트 시세 하락 시 대출 한도도 줄어드나요?
A2. 네! LTV는 시세를 기준으로 하기 때문에, 집값이 하락하면 대출 한도도 줄어들 수 있어요. 그렇기 때문에 집값이 오르는 추세에서는 LTV도 높게 측정됩니다.

Q3. 2금융권에서는 한도가 더 높은가요?
A3. 보통 2금융권에서는 LTV와 DSR이 더 완화되지만, 금리가 높다는 단점이 있어요. 즉, 한도는 높아지는 만큼, 이자부담율은 커진다고 이해 하면 됩니다.

Q4. 10년 전에 받은 대출인데 추가 대출 가능할까요?
A4. 기존 대출금의 상환 상태에 따라 추가 대출이 가능할 수도 있어요. 은행에서 한도를 재 산정 해보시길 바랍니다.

Q5. 대출 한도와 상관없이 필요한 금액을 받을 방법이 있을까요?
A5. 대출 한도가 부족하면 전세자금 대출, 신용대출 등을 추가로 활용하는 방법도 고려해 볼 수 있습니다. 하지만 모든 대출에도 개인 부채 현황이 적용되기 때문에 부족부분에 대한 플랜B를 계획하는데 있어서는 전문 대출 상담사를 활용하는것이 좋습니다.